Arsa Payı Nedir, Nasıl Hesaplanır? Tapuda Pay ve Payda
Tapudaki kesir neyi ifade eder, arsa payı nasıl dağıtılmalı ve yanlış dağıtım müteahhidin başına ne açar? Örnek hesapla anlatıyoruz.
Arsa payı nedir?
Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir binada her bağımsız bölüme (daire, dükkân) bağlı olan arsa hissesidir. Daireyi satın alan kişi yalnızca daireyi değil, arsanın bu payını da alır.
Arsa payı bağımsız bölümden ayrılamaz: daire satıldığında pay da onunla birlikte el değiştirir, ayrı satılamaz.
Tapuda pay ve payda ne demek?
Tapuda arsa payı kesir olarak yazılır, örneğin 120/2400. Üstteki sayı (pay) bağımsız bölüme düşen hisseyi, alttaki sayı (payda) bütün bağımsız bölümlerin paylarının toplamını gösterir.
120/2400, arsanın %5'i demektir. Payda çoğu zaman arsa alanının m²'si veya 1.000, 2.400 gibi yuvarlak bir sayı seçilir. Payda arsa alanına eşitse pay, bağımsız bölüme düşen arsa m²'sini de verir.
Arsa payı nasıl dağıtılmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenir. Yani yalnızca m²'ye değil; kat, cephe, manzara ve kullanım amacı gibi değeri etkileyen her şeye bakılır.
Uygulamada her bağımsız bölümün net alanı bir değer katsayısıyla çarpılır, bulunan ağırlıklı alanlar toplanır ve her bölümün payı bu toplama oranlanır.
Örnek hesap
Dört bağımsız bölümlü bir bina düşünelim: zeminde bir dükkân, iki ara kat dairesi ve bir çatı dubleksi. Payda 1.000 seçilmiş olsun.
| Bağımsız bölüm | Net alan | Değer katsayısı | Ağırlıklı alan | Arsa payı |
|---|---|---|---|---|
| Zemin kat dükkân | 120 m² | 1,40 | 168 | 285/1000 |
| 1. kat daire | 120 m² | 1,00 | 120 | 203/1000 |
| 2. kat daire | 120 m² | 1,05 | 126 | 214/1000 |
| Çatı dubleks | 160 m² | 1,10 | 176 | 298/1000 |
| Toplam | 520 m² | 590 | 1000/1000 |
Hesap
Her bölümün payı = Ağırlıklı alan ÷ Toplam ağırlıklı alan × Payda. Örneğin dükkân için 168 ÷ 590 × 1.000 ≈ 285. Katsayılar bölgeye ve projeye göre bilirkişi veya ekspertiz değerlerinden alınmalıdır.
Arsa payı neyi etkiler?
- Yönetim planında aksi yoksa ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır
- Kat malikleri kurulunda bazı kararlar için pay çoğunluğu aranır
- Kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk arsa payına göre hesaplanır
- Bina yıkılıp yeniden yapıldığında yeni projedeki hak, arsa payı üzerinden konuşulur
Kat karşılığında arsa payına dikkat
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine ve müteahhide düşen bağımsız bölümlerin payları kat irtifakı kurulurken belirlenir. Müteahhide düşen payların tapu devri genellikle inşaatın belirli seviyelerine bağlanarak kademeli yapılır.
Arsa paylarının değer oranında dağıtılmaması, yıllar sonra kentsel dönüşüm veya satış sırasında uyuşmazlığa dönüşür. Kanun, oranın değere uymadığı durumda düzeltme için mahkemeye başvurma imkânı tanır; bu da müteahhit için öngörülmemiş bir risktir.
Sık sorulan sorular
Arsa payı nasıl öğrenilir?+
Tapu senedinde yazar. Ayrıca e-Devlet üzerindeki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün web tapu sisteminden görülebilir.
Tapuda 1/1 ne demek?+
Taşınmazın tamamının tek bir kişiye ait olduğunu gösterir. Kat mülkiyetli binalarda bu ifade bağımsız bölümün tamamının o kişiye ait olduğunu, arsa payının ise ayrıca kesirle gösterildiğini ifade eder.
Hisse payı ile arsa payı aynı şey mi?+
Hayır. Hisseli tapuda kişiler bölünmemiş bir arsanın ortak sahibidir ve kimin hangi bölümü kullandığı tapuda belli değildir. Arsa payında ise hisse belirli bir bağımsız bölüme bağlıdır.
Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?+
Tüm kat maliklerinin anlaşmasıyla tapuda değiştirilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, payların bağımsız bölümlerin değerine uymadığı gerekçesiyle mahkemeden düzeltme istenebilir.
Arsa payı düşük olursa ne olur?+
Ortak giderlere daha az katılırsınız ancak kentsel dönüşüm veya yeniden yapımda haklarınız da payınız oranında hesaplanır. Bu yüzden daire alırken arsa payının dairenin değeriyle uyumlu olup olmadığına bakmak gerekir.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.