Emsal (KAKS) ve TAKS Nasıl Hesaplanır? Örnekli Anlatım
Bir arsaya kaç m² inşaat yapılacağını iki sayı belirler: emsal ve TAKS. İkisini nasıl okuyacağınızı, kat sayısını nasıl bulacağınızı örneklerle anlatıyoruz.
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal, resmî adıyla Kat Alanları Katsayısı (KAKS), bir parsel üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar ve arsanın değerini belirleyen en önemli sayıdır.
Hesap tek satırdır: Emsale esas inşaat alanı = Parsel alanı × Emsal. Emsali 1,50 olan 500 m²'lik bir parselde emsale dahil toplam 750 m² inşaat yapılabilir. Bu 750 m², bütün katların toplamıdır; tek bir katın alanı değildir.
Parsel alanı olarak, plan notunda aksi yazmıyorsa yola, parka veya diğer kamu alanlarına terk edilen kısımlar düşüldükten sonra kalan net parsel alanı esas alınır.
TAKS nedir, emsalden farkı ne?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Emsal toplam inşaat alanını sınırlarken TAKS binanın arsanın ne kadarını kaplayabileceğini sınırlar.
Aynı 500 m² parselde TAKS 0,30 ise bina tabanı en fazla 150 m² olabilir. Kalan 350 m² bahçe, otopark veya çekme mesafesi olarak açık kalır.
Kat sayısı nasıl bulunur?
Kaba bir hesapla kat sayısı ≈ Emsal ÷ TAKS. Emsal 1,50 ve TAKS 0,30 ise 1,50 ÷ 0,30 = 5 kat çıkar. Ancak imar planında ayrıca kat adedi veya bina yüksekliği (Hmax) sınırı varsa, hangisi daha kısıtlayıcıysa o geçerlidir.
Örnek hesaplar
Aşağıdaki tabloda farklı imar durumlarında emsale dahil toplam inşaat alanı, en büyük taban alanı ve yaklaşık kat sayısı görülüyor.
| Parsel | Emsal | TAKS | Toplam inşaat | Taban alanı | Kat |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 m² | 1,50 | 0,30 | 750 m² | 150 m² | 5 |
| 800 m² | 1,20 | 0,30 | 960 m² | 240 m² | 4 |
| 1.000 m² | 2,00 | 0,40 | 2.000 m² | 400 m² | 5 |
| 2.000 m² | 0,60 | 0,20 | 1.200 m² | 400 m² | 3 |
Emsale dahil olmayan alanlar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, binadaki bazı alanları emsal hesabına katmaz. Bu yüzden ruhsattaki toplam brüt inşaat alanı, emsalle bulunan alandan her zaman büyük çıkar.
Yönetmelikte sayılan şartlarla emsal dışında kalabilen başlıca alanlar şunlardır:
- Bodrum kattaki otopark ve sığınak alanları
- Isı merkezi, su deposu, yakıt deposu gibi tesisat alanları
- Asansör boşlukları
- Yönetmeliğin zorunlu kıldığı yangın merdivenleri
- Belirli ölçüleri aşmayan açık çıkmalar ve çatı arası kullanımları
Emsal dışı alanlar için üst sınır
Yönetmelik, emsal dışı tutulan alanların bir kısmının toplamına emsale esas alanın %30'u oranında üst sınır getirir. Yani emsal dışı alanlar sınırsız değildir; projeyi bu sınırın içinde kalacak şekilde çizmek gerekir.
Hangi alanın emsale dahil olduğu sık değişen ve yoruma açık bir konudur. Kesin hesap için belediyenin imar müdürlüğü ve proje müellifiyle teyit edilmelidir.
Maliyet hesabında dikkat
Emsal alanı satılabilir alanı, brüt inşaat alanı ise yapım maliyetini belirler. Maliyeti emsal alanıyla hesaplayan müteahhit, emsal dışı alanların (bodrum, otopark, merdiven evi) maliyetini gözden kaçırır. Proje tipine göre brüt alan, emsal alanının %20-40 üzerinde çıkabilir.
Kat karşılığı pazarlıkta emsalin rolü
Kat karşılığı anlaşmada arsa sahibine verilecek daire sayısı, emsalin izin verdiği toplam alandan çıkacak daire sayısına göre konuşulur. Emsal ne kadar yüksekse arsa o kadar değerlidir ve arsa sahibinin payı o kadar büyür.
Pazarlığa oturmadan önce imar durumunu almak, emsal ve TAKS'tan kat sayısını ve toplam daire sayısını çıkarmak, ardından maliyeti brüt alan üzerinden hesaplamak gerekir. Bu sırayla yapılmayan anlaşmalar genellikle müteahhidin aleyhine sonuçlanır.
Sık sorulan sorular
Emsal 1,00 ne demek?+
Parsel alanı kadar inşaat yapılabileceği anlamına gelir. 600 m² arsada emsal 1,00 ise emsale dahil toplam 600 m² inşaat yapılabilir; bu alan katlara dağıtılır.
KAKS ile emsal aynı şey mi?+
Evet. KAKS (Kat Alanları Katsayısı) emsalin resmî adıdır. İmar durumu belgesinde ikisinden biri yazabilir.
Emsal ve TAKS nereden öğrenilir?+
Parselin bağlı olduğu belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar. Pek çok belediye bu bilgiyi e-imar sistemi üzerinden de yayımlar.
Balkonlar emsale dahil mi?+
Kapalı balkon ve kapalı çıkmalar emsale dahildir. Açık balkonlar yönetmelikteki ölçü sınırları içinde kaldığı sürece emsal dışında tutulabilir; kesin durum için proje müellifiyle teyit edilmelidir.
Emsal ile kat sayısı arasındaki ilişki nedir?+
Kat sayısı kabaca emsal ÷ TAKS ile bulunur. İmar planında ayrıca kat adedi veya yükseklik sınırı varsa, daha kısıtlayıcı olan geçerlidir.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.