Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek 12 Madde
Kat karşılığı anlaşmalarda çıkan uyuşmazlıkların çoğu, sözleşmede yazılmamış detaylardan doğar. En kritik 12 başlık.
Kat karşılığı inşaat nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat, arsa sahibinin arsasını vermesi ve müteahhidin bina yapması karşılığında ortaya çıkan bağımsız bölümlerin paylaşılması esasına dayanır. Türkiye'de konut üretiminin önemli bir bölümü bu modelle gerçekleşir.
Model basit görünse de tarafların yükümlülükleri uzun yıllara yayılır. Bu nedenle sözleşmenin ayrıntı düzeyi, ilerideki anlaşmazlıkların büyük kısmını baştan önler.
Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler
- 1
Paylaşım bağımsız bölüm numaralarıyla yazılmalı
"%45 arsa sahibine" ifadesi yeterli değildir. Hangi blok, hangi kat, hangi daire numarasının kime ait olacağı liste hâlinde belirtilmelidir. Kat ve cephe farkı değeri doğrudan etkiler.
- 2
Teslim süresi ve başlangıç tarihi
Sürenin ne zaman başlayacağı (ruhsat alındığında mı, sözleşme imzalandığında mı) açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde sürenin dolup dolmadığı tartışmaya açılır.
- 3
Gecikme cezası
Teslim gecikirse günlük veya aylık ne kadar ceza uygulanacağı belirlenmelidir. Ceza olmayan sözleşmede sürenin bağlayıcılığı zayıflar.
- 4
Malzeme kalitesi listesi
"Birinci sınıf malzeme" ifadesi ölçülebilir değildir. Seramik, parke, kapı, mutfak dolabı, vitrifiye gibi kalemlerin marka veya standart karşılıkları ek liste olarak sözleşmeye bağlanmalıdır.
- 5
Ruhsat ve izin sorumluluğu
Yapı ruhsatı, yapı denetim sözleşmesi ve iskân (yapı kullanma izni) alma sorumluluğunun kimde olduğu net olmalıdır.
- 6
Tapu devir zamanlaması
Arsa payının müteahhide ne zaman ve hangi oranda devredileceği (peşin mi, kademeli mi) belirlenmelidir. Kademeli devir arsa sahibi için daha güvenlidir.
- 7
İpotek ve satış yetkisi
Müteahhidin kendi payındaki daireleri satabilme ve finansman için ipotek verebilme yetkisinin sınırları çizilmelidir.
- 8
Ortak alan ve eklentiler
Otopark, depo, sığınak ve teras gibi eklentilerin kime ait olacağı ayrıca yazılmalıdır. Bu kalemler çoğu zaman unutulur ve sonradan çekişme konusu olur.
- 9
Fesih koşulları
Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği ve fesih hâlinde yapılmış imalatın bedelinin nasıl hesaplanacağı düzenlenmelidir.
- 10
Kira yardımı
Mevcut binada oturan arsa sahibi varsa, inşaat süresince kira yardımı yapılıp yapılmayacağı ve tutarı yazılmalıdır.
- 11
Vergi ve masrafların paylaşımı
Damga vergisi, tapu harcı, abonelik bedelleri ve yapı denetim ücretinin kimin ödeyeceği belirtilmelidir.
- 12
Uyuşmazlık çözümü
Yetkili mahkeme veya tahkim şartı ile teknik uyuşmazlıklarda bilirkişi belirleme usulü kararlaştırılabilir.
Sözleşme nasıl yapılmalı?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurabilir.
Ayrıca tapu siciline şerh verilmesi, arsa sahibinin hakkını üçüncü kişilere karşı da korur.
Bu yazı hukuki tavsiye değildir
Buradaki başlıklar kontrol listesi niteliğindedir. Sözleşmenizi imzalamadan önce mutlaka bir avukatla çalışın; her arsanın ve her projenin kendine özgü koşulları vardır.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılmalı?+
Evet. Taşınmaz mülkiyeti devri taahhüdü içerdiğinden resmî şekil şartına tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?+
Arsanın konumu, emsal değeri, bölgedeki satış fiyatları ve tahmini inşaat maliyeti birlikte değerlendirilerek pazarlıkla belirlenir. Yasal olarak belirlenmiş sabit bir oran yoktur.
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olur?+
Sözleşmedeki fesih hükümleri devreye girer. Bu nedenle fesih koşullarının ve yapılmış imalat bedelinin nasıl hesaplanacağının sözleşmede önceden düzenlenmiş olması kritiktir.
Tapu ne zaman devredilmeli?+
Arsa sahibi açısından en güvenli yöntem kademeli devirdir: inşaat ilerledikçe belirli oranlarda pay devredilir. Peşin devir müteahhide finansman kolaylığı sağlar ama arsa sahibinin riskini artırır.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.