İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır? m² Maliyeti Kalem Kalem
m² maliyeti tek başına bir şey söylemez. Hangi kalemin toplamın yüzde kaçını oluşturduğunu, hesaba neyin dahil olmadığını ve örnek bir binanın maliyetini adım adım çıkarıyoruz.
Kısa cevap: 2026'da m² maliyeti
2026 için kaba inşaatın m² maliyeti yaklaşık 8.500-14.500 TL, anahtar teslim m² maliyeti ise yaklaşık 20.400-33.600 TL aralığındadır. Bu rakamlara arsa bedeli, harçlar ve KDV dahil değildir.
Aralığın bu kadar geniş olmasının sebebi malzeme kalitesi, işçilik ücretleri ve bölge farkıdır. Aynı projenin büyükşehirde maliyeti küçük bir ilçeye göre %25-30 daha yüksek çıkabilir.
Maliyet hangi kalemlerden oluşur?
Anahtar teslim bir konut projesinde toplam yapım maliyetinin kalemlere dağılımı aşağı yukarı şöyledir. Oranlar proje tipine ve kalite seviyesine göre değişir.
| Kalem | Toplamdaki payı | Neleri kapsar? |
|---|---|---|
| Kaba inşaat | ≈ %35-40 | Hafriyat, temel, beton, demir, kalıp, duvar |
| İnce işler | ≈ %30-35 | Sıva, şap, boya, seramik, parke, kapı, doğrama |
| Mekanik tesisat | ≈ %10-12 | Sıhhi tesisat, ısıtma, doğalgaz, havalandırma |
| Elektrik tesisatı | ≈ %6-8 | Kablolama, pano, aydınlatma, zayıf akım |
| Çatı ve cephe | ≈ %6-10 | Çatı, mantolama, dış cephe kaplaması |
| Asansör ve çevre | ≈ %3-5 | Asansör, peyzaj, otopark düzenlemesi |
Adım adım hesap
- 1
Brüt inşaat alanını bulun
Emsalle bulunan alana bodrum, otopark, merdiven evi gibi emsal dışı alanları ekleyin. Maliyet satılabilir alana değil, yapılan her m²'ye işler.
- 2
Yapı tipini ve kalite seviyesini seçin
Kaba inşaat mı teslim edeceksiniz, anahtar teslim mi? Standart, orta ve lüks kalite arasında ince işlerin maliyeti iki katına kadar açılabilir.
- 3
m² birim maliyetiyle çarpın
Brüt alan × m² birim maliyeti size yapım maliyetini verir. Bölge farkı için büyükşehirde ≈ 1,15, küçük ilde ≈ 0,88 gibi bir katsayı uygulayın.
- 4
Hariç kalan kalemleri ekleyin
Ruhsat harçları, yapı denetim bedeli, proje bedelleri ve altyapı bağlantıları birim maliyete dahil değildir. Aşağıda ayrı liste var.
- 5
Beklenmeyen gider payı bırakın
Toplama %5-10 arası pay ekleyin. Uzun süren projelerde malzeme fiyat artışı bu payı hızla tüketir.
Örnek: kat başına 250 m², 5 katlı bina
Orta ölçekli bir ilde, kat başına 250 m² ve 5 katlı bir konut binasını ele alalım. Toplam brüt alan 1.250 m²'dir.
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Kaba inşaat (ortalama) | 1.250 m² × 11.500 TL | ≈ 14,4 milyon TL |
| Anahtar teslim (ortalama) | 1.250 m² × 27.000 TL | ≈ 33,8 milyon TL |
| Beklenmeyen gider payı | %7 | ≈ 2,4 milyon TL |
| Anahtar teslim toplam | Arsa, harç ve KDV hariç | ≈ 36,1 milyon TL |
Kendi rakamlarınızla deneyin
İnşaat maliyeti hesaplama aracına alanı, kat sayısını, yapı tipini ve bölgeyi girerek alt sınır, ortalama ve üst sınırı aynı anda görebilirsiniz.
m² maliyetine dahil olmayan kalemler
Maliyet tahminlerinin en sık şaştığı yer, birim maliyetin dışında kalan kalemlerdir. Tek tek küçük görünürler ama toplamda ciddi bir tutara ulaşırlar.
- Arsa bedeli veya kat karşılığında arsa sahibine bırakılan daireler
- Yapı ruhsatı ve iskân harçları, belediye ücretleri
- Yapı denetim hizmet bedeli
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik proje bedelleri
- Zemin etüdü
- Su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon bağlantı bedelleri
- Şantiye kurulumu, iskele, şantiye şefi ücreti ve sigorta
- Finansman maliyeti: kredi faizi ve vadeli alımlardaki vade farkı
- KDV
Resmî birim maliyet ile piyasa maliyeti aynı değil
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliğini yayımlar. Bu değerler proje bedeli, yapı denetim ücreti ve bazı harçların hesabında kullanılır.
Tebliğdeki değerler gerçek piyasa maliyetini yansıtmak için değil, bu ücretlere ortak bir taban oluşturmak için belirlenir. Fizibilitede piyasa fiyatlarıyla yapılmış bir keşif esas alınmalıdır.
Tahmin neden sapar ve nasıl kontrol edilir?
En iyi hazırlanmış tahmin bile inşaat süresince sapar: fiyatlar artar, metraj değişir, fire hesaplanandan fazla çıkar. Önemli olan sapmayı olmadan önce değil, olurken görmektir.
Bunun yolu tahmini maliyeti kalem kalem kaydedip her alımı ve hakedişi aynı kalemin karşısına yazmaktır. Böylece "kaba inşaatta bütçenin yüzde kaçını harcadık, işin yüzde kaçı bitti?" sorusunun cevabı her an elinizde olur.
Sık sorulan sorular
1 m² inşaat maliyeti ne kadar?+
2026 için kaba inşaatta m² başına yaklaşık 8.500-14.500 TL, anahtar teslimde yaklaşık 20.400-33.600 TL'dir. Arsa, harçlar ve KDV hariçtir.
100 m² ev kaça mal olur?+
Yalnızca yapım maliyeti olarak 100 m² anahtar teslim bir konut, 2026 fiyatlarıyla yaklaşık 2-3,4 milyon TL arasında tutar. Arsa bedeli, harçlar ve KDV buna eklenmelidir.
Kaba inşaat toplam maliyetin yüzde kaçıdır?+
Anahtar teslim bir projede kaba inşaat toplam yapım maliyetinin yaklaşık %35-40'ını oluşturur. Kalan kısım ince işler, tesisat, çatı-cephe ve asansör gibi kalemlere gider.
İnşaat maliyetine arsa dahil mi?+
Hayır. m² maliyeti yalnızca yapım maliyetini ifade eder. Arsa bedeli, konuma göre toplam yatırımın en büyük kalemi olabilir ve ayrıca hesaplanmalıdır.
İnşaat maliyeti nasıl düşürülür?+
En etkili yollar malzemeyi toplu ve planlı almak, şantiyede israfı ve fireyi takip etmek, ödemeleri nakit akışına göre planlamak ve bütçe sapmasını erken fark etmektir.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.