Daire Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir? Maliyet, Kâr ve Şerefiye

Önce maliyet: bir dairenin maliyeti neden oluşur?

Satış fiyatını sağlıklı belirlemek için önce dairenin size kaça mal olduğunu bilmeniz gerekir. Bu rakam yalnızca inşaat maliyetinden ibaret değildir.

Toplam maliyeti dairelere dağıtmak

Projenin toplam maliyeti bulunduktan sonra bu maliyet satılabilir alana bölünerek m² başına maliyet çıkarılır. Her dairenin maliyeti de kendi alanıyla çarpılarak bulunur.

Dağıtımda brüt mü net mi kullanacağınıza baştan karar verin ve tüm dairelerde aynı ölçüyü kullanın. Ortak alanların (merdiven, sığınak, otopark) maliyeti dairelere alan oranında yansır.

Kâr marjı ve risk payı

Maliyetin üzerine eklenen kâr marjı; projenin süresine, satış hızına ve piyasa riskine göre belirlenir. İnşaatı uzun süren ve satışları erken yapılan projelerde, maliyetlerin satış sonrasında artma riski de fiyata yansıtılmalıdır.

Kârı tek bir oran olarak düşünmek yerine iki parçaya ayırmak işinizi kolaylaştırır: hedeflediğiniz net kâr ve öngörülemeyen maliyet artışları için risk payı.

Şerefiye: aynı alan, farklı fiyat

Aynı büyüklükteki iki daire aynı fiyata satılmaz. Kat, cephe, manzara ve kullanım kolaylığı fiyatı yukarı ya da aşağı çeker. Bu farka şerefiye denir.

• Kat: ara katlar genellikle en çok talep görür; zemin ve en üst kat ise projeye göre artı veya eksi yazar
• Cephe: güney ve ana yol cephesi çoğu zaman artıdır; kuzey ve iç cephe eksidir
• Manzara ve açıklık: önü kapanmayacak daireler daha değerlidir
• Bahçe, teras veya özel otopark kullanımı
• Asansöre, çöp odasına veya trafo gibi gürültü kaynaklarına yakınlık

Peşin ve taksitli fiyat farkı

Taksitli satışta paranın bir kısmı aylar sonra kasaya girer. Enflasyonun yüksek olduğu dönemde peşin ve taksitli fiyatın aynı tutulması, taksitli satışın gerçek değerini düşürür.

Taksitli fiyatı belirlerken vade süresini ve paranın zaman değerini hesaba katın. Taksit planı hesaplayıcımızla vade farkı ekleyerek aylık ödemeleri ve toplam tutarı görebilirsiniz.

Fiyatı sahada test etmek

Hesapla bulduğunuz fiyatı bölgedeki benzer projelerle karşılaştırın. Fiyat piyasanın çok üzerindeyse satış hızı düşer ve finansman maliyeti artar; çok altındaysa kârdan vazgeçmiş olursunuz.

İNŞA ET'te dairelerin satış durumu, satış fiyatı ve tahsilatları proje bazında izlenir. Hangi dairenin hangi fiyattan satıldığını ve kalan stokun toplam değerini tek ekranda görürsünüz.

Sık sorulan sorular

İlgili yazılar