Kira Takibi Nasıl Yapılır? Tahsilat, Artış ve Mal Sahibine Aktarım
Üç dairede defter yeter, on dairede yetmez. Kira sözleşmesinden aylık dönem planı çıkarmayı, geciken kirayı erken görmeyi ve artışı doğru hesaplamayı anlatıyoruz.
Kira takibi neden dağılır?
Müteahhitlerin önemli bir kısmı satamadığı veya elinde tuttuğu daire ve dükkânları kiraya verir. İlk birkaç kiracıda takip zihinde ya da bir defterde yürür. Kiracı sayısı arttıkça her sözleşmenin başlangıç günü, ödeme günü, artış ayı ve depozitosu farklılaşır; takip kişiye bağımlı hâle gelir.
Dağılmanın tipik işaretleri şunlardır: kimin bu ay ödemediğini hesap dökümüne bakarak bulmak, kısmi ödemelerde kalan tutarı hatırlamaya çalışmak ve artış ayını kiracı hatırlatınca fark etmek.
Sözleşmeden aylık dönem planına
Sağlıklı takibin ilk adımı, her kira sözleşmesini aylık dönemlere bölmektir. Sözleşme girildiği anda 12 aylık dönem satırları vadesi ve tutarıyla oluşturulur; tahsilat geldikçe ilgili dönem kapanır.
Bu yapı sayesinde "bu ay kimden ne bekliyorum?" sorusunun cevabı tek bir listedir.
| Dönem | Vade | Tutar | Durum |
|---|---|---|---|
| Ocak | 5 Ocak | 20.000 TL | Ödendi |
| Şubat | 5 Şubat | 20.000 TL | Kısmi — 8.000 TL kaldı |
| Mart | 5 Mart | 20.000 TL | Gecikti |
| Nisan | 5 Nisan | 20.000 TL | Bekliyor |
Geciken kirayı erken görmek
- Vadesi geçen ve kapanmayan her dönem otomatik olarak gecikenler listesine düşmeli
- Kısmi ödemede dönem açık kalmalı ve kalan tutar görünmeli
- Kiracıyla yapılan her görüşme tarihli notla dönemin yanına yazılmalı
- Aidat ve yönetim ücreti kiradan ayrı kalem olarak izlenmeli; karışırsa mutabakat zorlaşır
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.
Oran her ay TÜİK tarafından açıklanır. Artışta, kira yılının dolduğu ay için açıklanan güncel oran kullanılmalıdır.
Örnek
Aylık kira 20.000 TL ve artış ayı için açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE değişimi %35 ise yeni kira en fazla 20.000 × 1,35 = 27.000 TL olabilir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde, taraflar anlaşamazsa kira bedeli dava yoluyla hâkim tarafından belirlenebilir.
Ofis olarak kira yönetiyorsanız: emanet ve aktarım
Mal sahibi adına kira tahsil eden bir ofis için tahsil edilen para ofisin geliri değildir; mal sahibine aktarılacak emanettir. Bu tutarın ofis kasasıyla aynı yerde tutulması, ay sonunda "bu paranın ne kadarı bizim?" sorusunu doğurur.
Doğru yöntem, her tahsilattan yönetim ücretini ayırmak ve kalan tutarı mal sahibine aktarılacak emanet olarak izlemektir.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tahsil edilen kira | 20.000 TL |
| Yönetim ücreti (örnek %8) | − 1.600 TL |
| Mal sahibine aktarılacak | 18.400 TL |
Defter mi, program mı?
Beşten az kiracınız varsa ve tahsilatı kendiniz yapıyorsanız iyi tutulmuş bir defter veya tablo yeterli olabilir. Kiracı sayısı arttığında, birden fazla kişi tahsilat yaptığında veya başkası adına kira yönettiğinizde dönem planını, gecikmeleri ve aktarımları elle tutmak hataya açık hâle gelir.
İNŞA ET Emlak Modülü'nde kira sözleşmesi girildiğinde tüm dönemler otomatik oluşur; geciken kira, yönetim ücreti, mal sahibine aktarım ve TÜFE'li artış aynı ekranda izlenir.
Sık sorulan sorular
Kira artışı ne zaman yapılır?+
Sözleşmenin yıldönümünde, yenilenen kira yılı için yapılır. Yıl içinde tek taraflı artış yapılamaz.
Kira artış oranı nereden öğrenilir?+
TÜİK her ay tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını açıklar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış bu oranı geçemez.
Depozito (güvence bedeli) en fazla ne kadar olabilir?+
Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı kirayı ödemezse ne yapılmalı?+
Önce yazılı hatırlatma yapılır. Ödeme gelmezse kanundaki süreler işletilerek ihtar ve icra yoluna gidilebilir. Hukuki süreç için avukata danışılması önerilir.
Mal sahibine kira ne zaman aktarılmalı?+
Aktarım günü ofis ile mal sahibi arasındaki anlaşmayla belirlenir. Önemli olan her tahsilatın ve her aktarımın tarihli kaydının tutulmasıdır.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.