Senetle Daire Satışı: Müteahhit İçin Riskler ve Dikkat Edilecekler
Senetli satış, alıcıyı bankaya bağlamadan satış yapmanın yaygın yoludur ama doğru kurgulanmazsa müteahhidi tahsilatsız bir tapu devriyle baş başa bırakabilir.
Senetli satış neden yaygın?
Konut kredisine erişemeyen ya da kredi faizini yüksek bulan alıcılar için müteahhitten senetle, taksitli alım cazip bir seçenektir. Müteahhit için ise satış hızını artırır; özellikle inşaat devam ederken yapılan satışlarda nakit akışını besler.
Bunun karşılığında müteahhit, alıcının ödeme riskini üstlenir. Bu riski yönetmenin yolu sözleşme, tapu devri zamanlaması ve düzenli vade takibidir.
Senedin geçerli olması için
Uygulamada "senet" denilen belge çoğunlukla bonodur. Türk Ticaret Kanunu'na göre bir bononun kambiyo senedi niteliği taşıması için bazı unsurları içermesi zorunludur:
- Belge metninde "bono" veya "emre muharrer senet" ibaresi
- Kayıtsız şartsız belirli bir bedeli ödeme vaadi (rakam ve yazıyla)
- Vade (ödeme günü)
- Ödeme yeri
- Lehine ödeme yapılacak kişinin adı
- Düzenleme tarihi ve yeri
- Düzenleyenin (borçlunun) imzası
Eksik unsur, takip yolunu değiştirir
Zorunlu unsurlardan biri eksik olan senet, kambiyo senedi olarak değil adi borç senedi olarak değerlendirilebilir. Bu da ödenmediğinde başvurulacak yolu uzatır.
Tapu devri ne zaman yapılmalı?
Senetli satışta en kritik karar, tapunun ne zaman devredileceğidir. Tapu, ödemeler bitmeden alıcıya geçerse müteahhidin elinde yalnızca senetler kalır.
| Yöntem | Nasıl işler? | Müteahhit için risk |
|---|---|---|
| Ödeme bitince devir | Taksitler süresince tapu müteahhitte kalır; noterde satış vaadi sözleşmesi yapılır | Düşük |
| Devir + ipotek | Tapu devredilir, kalan borç için daire üzerine müteahhit lehine ipotek konur | Düşük-orta |
| Devir, yalnızca senet | Tapu hemen devredilir, güvence olarak sadece senet alınır | Yüksek |
Satış vaadi sözleşmesi
Tapu hemen devredilmeyecekse taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılır. Bu sözleşmenin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı bir sözleşme bu amaçla yeterli değildir.
Sözleşmede satış bedeli, peşinat, taksit planı, senetlerin vade ve tutarları, ödeme yapılmazsa ne olacağı ve teslim tarihi açıkça yazılmalıdır. Hazırlık aşamasında bir hukukçudan destek almanızı öneririz.
Vade takibi: senetli satışın asıl işi
- Her senedi tek tek, vadesi ve tutarıyla kayıt altına alın
- Vadesi yaklaşan senetleri birkaç gün önceden görün; alıcıyı nazikçe hatırlatın
- Geciken ödemeyi aynı hafta konuşun; birikmiş üç taksit, tek taksitten çok daha zor tahsil edilir
- Kısmi ödemeleri ilgili senede işleyin; "ne kadar kaldı" sorusunun cevabı her an hazır olsun
İNŞA ET ile senet ve taksit takibi
Satışta ödeme aracı olarak senet seçildiğinde senetler otomatik oluşur ve müşterinin cari hesabına bağlanır. Taksit tablosunda ödenen, bekleyen ve geciken senetler renkle ayrılır.
Sık sorulan sorular
Senetle daire satışı yasal mı?+
Evet. Taraflar satış bedelini senetle taksitlendirmekte serbesttir. Ancak tapu devri resmî olarak tapu müdürlüğünde yapılır; tapu devri ödemeler bitene kadar yapılmayacaksa noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmelidir.
Senet ödenmezse ne yapılır?+
Kambiyo senedi niteliğindeki bonolar için kambiyo senetlerine özgü icra takibi yoluna başvurulabilir. Sürelerin kaçırılmaması için ödeme gecikir gecikmez bir avukata danışmak gerekir.
Senetli satışta ipotek gerekli mi?+
Zorunlu değildir ama tapu ödemeler bitmeden devredilecekse kalan borç için ipotek, müteahhidi koruyan en güçlü güvencedir.
İlgili yazılar
İnşaatınızı tek ekrandan yönetmeye başlayın
28 gün ücretsiz deneyin. Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanız gerekmez.